Nowe zasady sprzedaży ziemi rolnej

Niespodziewanie 25 czerwca 2015 r. Sejm uchwalił ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, która od 2016 r. ma zastąpić dotychczasowe przepisy dotyczące sprzedaży ziemi rolnej w Polsce. Do wejścia w życie ustawy potrzebne jest jeszcze jej przyjęcie przez Senat oraz podpis Prezydenta, aczkolwiek sposób przegłosowania ustawy przez Sejm oraz poparcie jej przez zdecydowaną większość posłów wszystkich partii powoduje, że niemal pewne jest jej wejście w życie w kształcie z dnia 25 czerwca 2015 r. I choć politycznym celem ustawy jest ograniczenie możliwości nabywania nieruchomości rolnych przez cudzoziemców, to z uwagi na niemożność dyskryminowania obywateli Unii Europejskiej zapisy nowej ustawy w równym stopniu będą odnosiły się do cudzoziemców, jak i obywateli Rzeczpospolitej Polskiej.

Cel nowej ustawy został określony w art. 1, w którym wskazano, że określa ona zasady kształtowania ustroju rolnego poprzez poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych i zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.

Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, tak jak ustawa, którą prawdopodobnie zastąpi, posługuje się definicjami gospodarstwa rodzinnego oraz rolnika indywidualnego. Tak jak poprzednio gospodarstwem rodzinnym jest gospodarstwo prowadzone przez rolnika indywidualnego o powierzchni użytków rolnych do 300 ha, podczas gdy za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną władającą na podstawie różnych podstaw prawnych użytkami rolnymi do 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jej gospodarstwa, i prowadzącą przez ten okres to gospodarstwo osobiście. Ustawa szczegółowo doprecyzowuje poszczególne elementy definicji rolnika indywidualnego.

Najważniejsze zmiany w ustawie

Nowym rozwiązaniem, nieznanym we wcześniejszych przepisach, jest konieczność uzyskania zgody dyrektora oddziału regionalnego Agencji Nieruchomości Rolnych na przeniesienie własności nieruchomości rolnych, które prowadzić będą do podziału gospodarstwa rolnego. Zgoda ta będzie wydawana na drodze decyzji administracyjnej. Ponadto podział gospodarstwa będzie możliwy tylko gdy:

– powierzchnia użytków rolnych pozostających własnością zbywcy nie będzie mniejsza niż powierzchnia niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (określana dla każdego z województw przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi);

– powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z już stanowiącymi własność nabywcy będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy;

– zbywana nieruchomość rolna nie przylega do innych nieruchomości rolnych zbywcy, a przylega do nieruchomości rolnych nabywcy;

– podział ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi;

– własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z gruntami do niego przyległymi o powierzchni nie większej niż 0,5 ha.

Wprowadzane przepisy odnosić się będą do wszystkich sposobów przeniesienia własności nieruchomości rolnych, a więc nie tylko do sprzedaży, ale i do darowizn, zamian czy wnoszenia aportem do spółek. Skutki wejścia w życie tych ograniczeń będą znaczne, tym bardziej że poza przypadkami określonymi w ustawie nie będzie możliwe przeniesienie własności części gospodarstwa na inny podmiot.

Kto będzie miał prawo pierwokupu?

Nowa ustawa rozszerza także listę osób uprawnionych do prawa pierwokupu nieruchomości rolnych w przypadku ich sprzedaży. Tak jak dotychczas w pierwszej kolejności uprawnionym do pierwokupu będzie dzierżawca nieruchomości od co najmniej 3 lat, jeżeli nabywana nieruchomość wejdzie w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

W drugiej kolejności (co jest nowym rozwiązaniem) uprawnionym do pierwokupu będzie rolnik indywidualny będący właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością. Jeżeli warunek ten spełni kilka osób, prawo pierwokupu będzie przysługiwać rolnikowi wskazanemu przez zbywcę.

Jeżeli brak będzie uprawnionych dzierżawców lub rolników indywidualnych bądź nie skorzystają oni z przysługującego im prawa, prawo pierwokupu przysługiwać będzie Agencji Nieruchomości Rolnych, gdy przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość rolna powyżej 1 ha (dotychczasowe przepisy mówią o min. 5 ha).

Prawo pierwokupu nie będzie natomiast przysługiwało m.in., gdy nabywcą nieruchomości rolnych będzie rolnik indywidualny dążący do powiększenia swojego gospodarstwa rodzinnego (do powierzchni 300 ha) lub osoba bliska zbywcy.

W sytuacji gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej będzie następowało w wyniku zawarcia umowy innej niż sprzedaż, prawo pierwokupu będzie przysługiwało wyłącznie Agencji Nieruchomości Rolnych.

Ponadto, uprawnionym do prawa pierwokupu ustawa przyznaje prawo sądowego ustalenia ceny tej nieruchomości, gdy cena rażąco odbiegać będzie od wartości rynkowej.

Ustawa wprowadza również zmiany dotyczące dzierżawienia nieruchomości rolnych. Umowy dzierżawy nieruchomości rolnych dla swej ważności wymagać będą formy pisemnej, a umowy na okres ponad 5 lat formy notarialnej. Dodatkowo wszystkie umowy dzierżawy będą musiały być przekazywane do dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych.

Nieruchomości rolne Skarbu Państwa i ANR

Zmianie ulegnie także ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, w której wprowadzono nowe regulacje dotyczące m.in. sprzedaży ziemi rolnej. W przetargach ograniczonych skierowanych do rolników indywidualnych nie będą mogły brać udziału osoby, które kiedykolwiek nabyły od Agencji Nieruchomości Rolnych co najmniej 300 ha użytków rolnych. Istotne jest, że do powierzchni tej wlicza się nieruchomości nabyte od Agencji, a następnie zbyte. Wykluczone z takich przetargów będą również osoby, które w dniu ogłoszenia przetargu posiadają udziały lub akcje w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnych, posiadają zaległości wobec Agencji Nieruchomości Rolnych, jednostek samorządu terytorialnego, ZUS, KRUS, a także władają lub władały bez tytułu prawnego nieruchomościami Agencji i mimo wezwania nieruchomości tych nie opuściły.

Zmianie ulegnie również zapis dotyczący górnej powierzchni nieruchomości, którą można nabyć od Agencji Nieruchomości Rolnych (dotyczy to przede wszystkim prawa pierwszeństwa nabycia dla dotychczasowych dzierżawców), gdzie do limitu 500 ha będą wliczane także nieruchomości wcześniej nabyte od Agencji.

Każdy nabywca nieruchomości od Agencji Nieruchomości Rolnych będzie składał oświadczenie o pochodzeniu środków finansowych na jej zakup oraz o tym, że nie zawarł umowy przedwstępnej na sprzedaż tej nieruchomości.

Podsumowanie

Niewątpliwie nowe przepisy wprowadzą wiele zmian, a przede wszystkim ograniczeń, w przenoszeniu własności nieruchomości rolnych. Wątpliwości prawne budzi wiele uchwalonych przepisów, m.in. ograniczających możliwość swobodnego dysponowania własnością, a w szczególności uzależniających możliwość zbycia własności od decyzji dyrektora oddziału regionalnego Agencji Nieruchomości Rolnych.

Wola polityczna uchwalenia stosownych zmian przed wyborami parlamentarnymi jest jednak na tyle silna, że zapewne od 1 stycznia 2016 r. obowiązywać nas będą nowe regulacje dotyczące obrotu ziemią rolną.

Tekst archiwalny. Pochodzi z nr 3 (7) 2015 magazynu “Made in Kubota”.